2020年4月30日，证监会和发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，境内基础设施领域公募REITs正式启动。
5月14日，人保资本邀请中信金石基金管理有限公司高级副总裁董鹏先生就《基础设施REITs的规则解读与应用实践》和《战略配售角度的REITs投资分析》进行线上专题培训。
1. 何为公募REITs
公募REITs指通过发行标准化的证券或受益凭证汇集投资者资金，由专门的投资机构管理，投资具有稳定收益的不动产财产或财产权利（包括基础设施、经营性物业），并将投资综合收益按比例分配给投资人的金融产品。包括：
（1）投资限制及分配政策；
（2）专业化运营；
（3）上市流通；
（4）杠杆限制；
（5）税收中性；
（6）信息披露及透明治理。
2. 何为基础设施公募REITs
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金、基础设施公募REITs），指同时符合下列特性的基金产品:
80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；
基金通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）取得基础设施项目完全所有权或经营权利；
基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；
采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
3. 交易主体
原始权益人、基金管理人、专项计划管理人/销售机构、财务顾问、托管银行/监管银行、其他参与中介机构。
4. 发展沿革
（1）REITs最早起源于美国1960年发布不动产信托法案，截至2020年12月31日，全球已有45个国家和地区立法推出REITs，合计发行公募REITs数量为903支，全球REITs市值约2万亿美元，美国市场REITs市值占全球总市值的约60%；
（2）2007年1月、4月与8月，人民银行、证监会与银监会的REITs专题研究小组分别成立；
（3）2009年3月，人民银行会同各相关部委向国务院上报《关于开展房地产投资信托基金试点工作的请示》；
（4）2014年1月16日，证监会正式批准中信启航项目，4月25日启航项目作为证监会REITs试点产品正式设立；
（5） 2020年4月，中国证监会、国家发展改革委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》；
（6） 2021年1月，沪深交易所、证券业协会正式颁布了公募REITs业务的配套规则包括“业务办法”、“审核指引”、“发售指引”以及“网下投资者管理细则”；
（7）自2014年至2020年末，市场上累计发行类REITs产品93单，总规模1,752.14亿元。在全市场发行的93单产品中，底层物业共涉及8种类别，从发行规模和单数来看，商业物业均占比最高，房地产行业整体发行规模最高，江苏省客户整体发行规模最高。
5. 操作及申报路径
（1）尽职调查
（2）项目遴选与推荐
（3）专项计划申报
（4）基础设施基金注册
（5）基础设施基金发售与上市
6. 发展前景
公募REITs市场前景广阔，作为投资新领域，不仅能够为投资者分享基建发展带来的红利，同时也为基础设施建设投资开辟了新的融资渠道，有助于企业降低税负杠杆，帮助政府盘活存量资产。
7. 成功发售的关键
（1）发起人信誉良好，经营稳健;
（2）基础资产优良，预期现金流充足且稳定，且满足分散度要求；
（3）合理估值；
（4）资产管理人具备基础设施开发、建设、运营的丰富管理经验，以及收购合资等多重资产整合管理能力。
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